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拿地招数多元化 房企区域深耕能力待考
作者:崔瑞婷 2021-09-13 10:16 来源:中国证券报 价格有效期至:2021/11/30
[提要] 上市房企半年报显示,不少房企拿地方式呈现多元化趋势,除了“招拍挂”外,还通过与其他公司合作、城市更新、与政府及企业合作、兼并收购等方式,积极拓展优质土地资源。

上市房企半年报显示,不少房企拿地方式呈现多元化趋势,除了“招拍挂”外,还通过与其他公司合作、城市更新、与政府及企业合作、兼并收购等方式,积极拓展优质土地资源。日前,多地集中供地陆续返场,第二轮集中土拍规则全新升级。从升级后的集中供地模式看,房企通过集中拿地的利润水平仍受限较大。业内人士指出,随着旧改市场机会增加,房企多元化拿地或成为趋势,如果运营得当,利润有望增加。但相比招拍挂市场,多元化拿地的成分和后期运作都比较复杂,更考验房企的区域深耕能力。

呈多元化趋势


从拿地态度上看,房企表态普遍趋于谨慎。头部企业里,碧桂园在半年报中指出,面对新挑战及市场变化所带来的机遇,集团将矢志坚持稳健的财务政策和风险控制措施,保证建筑质量和安全,审慎、务实地补充优质土地,强化合同销售及回款,以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。


融创中国此前称,公司将充分发挥多元拿地优势,审慎获取优质土地。持续推进“城市共建”战略,发挥产业合作能力和品牌优势,推动更多优质产业合作项目落地;同时也将密切关注集中供地政策的推行和带来的影响,审慎把握公开市场的机会。


易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示,当前,房企拿地方式呈现多元化,这和“招拍挂”出让规则要求增多、房企资金普遍紧张等有关。对于旧改来说,由于当前进入到存量时代,旧改的机会明显增多,获得土地项目后,若开发得当,盈利空间可期。


严跃进指出,强监管要求下,部分房企经营出现了较多新问题。对于部分经营情况尚可的房企而言,通过并购同行出售的地块,可以获得一些优质的、性价比高的土地项目,也有助于利润的囤积。从勾地模式看,目前直接勾地的方式越来越少,随着土地招拍挂模式更加公开透明,凭借传统优势如配建酒店项目来勾地的方式,显然空间更小,类似模式目前很多房企都放弃了。


各有利弊


东方今典房地产集团总裁胡长龙对中国证券报记者表示,相对于旧改、并购、勾地的拿地模式,集中供地最大优点是市场化获取,遗留问题少,缺点是竞争压力大,拿地成本比较高。


“旧改的优点是获取土地的渠道通畅,资金返还与支付有政策依据。因为前期投入大的原因,政府会充分考虑开发商的利益,综合拿地成本相对较低。缺点是前期资金占用过大,控地过程中会出现不可控难解决的政策、现场等问题,导致供地周期过长甚至供不出土地,让前期的投资无法及时收回或损失,很多房企在这方面是有深刻体验的。”胡长龙指出。


针对并购拿地方式,胡长龙指出,并购的优点是能充分在市场上进行选择,能遇到较好质量的项目,也能运用好公司的资本运作能力,运用一部分财务与经营杠杆。缺点是带“病”项目会比较多,导致后期的开发经营很难顺利进行,很多问题是在并购期无法完全发现的,这对投资并购团队的要求特别高。


贝壳研究院高级分析师潘浩指出,旧改由于对土地前期介入较深,因此相比于招拍挂拿地,其利润整体会较高,但同时资金回报率周期也较长,因此对房企的运营能力、资金实力要求较高。收并购相对于招拍挂拿地,优势是切入成本低、交易模式弹性大,但隐藏的风险也较高,若是前期尽调不充分,较容易出现影响项目开发的风险事项,导致项目开发周期拉长,容易变成沉淀资产。勾地对房企来说,主要意义在于深耕城市,建立粮仓型大盘项目,是拓展规模的方法之一,但同时勾地成功的必要因素是满足政府的需求,如招商需求、配套建设需求等,因此对房企的资源整合能力要求相对较高。


综合实力是关键


近日,多地集中供地陆续返场,第二轮集中土拍规则全新升级。各地纷纷出台了“竞品质”试点、禁“马甲”、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规,地价已进入全面管控的阶段。


融创中国孙宏斌表示,近期全国22城第二轮集中供地有很多城市陆续调整了土拍规则,其目的是把地价控制住,意在降低整个行业的风险。“有些企业压力很大,出了一些问题,可能是公司在买地、布局、产品上出了问题,并不是政策造成的。当然,相关政策的出台会带来整个行业的洗牌,随着调控的进行,优秀企业的优势会慢慢显现出来,这是一个长期的持续过程。”


“第二次集中供地并没有改变开发商利润降低的趋势。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。


针对多元化拿地的可行性,张大伟指出,旧改肯定有机会,但大部分企业是很难指望旧改拿地的。房企要想通过旧城改造等方式拿地,需要持续深耕区域才可以,否则拿地难度很大,且不利于后期开发。张大伟称,集中供地因为土地基本都是净地,所以房企开发难度小,相对竞争肯定激烈。招拍挂的竞争力度加大后,大部分企业都在尝试多元化拿地,但多元化拿地同样也存在很多风险,比如旧改项目通常位于市中心,面临搬迁、新建项目限高、限建等一系列问题。


潘浩则认为,随着集中供地的土拍规则优化升级,对房企的综合实力要求更高。近期,集中供地城市土拍规则升级,中小规模房企、本土房企均有机会竞地成功,市场呈现多元竞争,优质地块依然会竞争激烈。在此背景下,旧改与勾地等土地市场会更受房企关注。


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